Сфера гостиничного бизнеса развивается с каждым днем, и все больше инвесторов стремятся занять в ней свое место, часто даже не обладая достаточным бюджетом и знаниями об особенностях ведения такого дела. Это приводит к созданию и развитию новых выгодных (на первый взгляд) бизнес-идей.
Последние два года рынок частных инвестиций переполнен предложениями о вложениях в гостиничную недвижимость особым способом. Идея заключается в том, чтобы выкупать доли в жилых помещениях и обустраивать их под гостиничные номера. В Санкт-Петербурге сложилась тенденция организовывать студии (номер «студио» с объединенным пространством кухни и спальни) в коммунальных квартирах, а коммерческие помещения изменять под формат небольших апарт-отелей. Второй вариант популярен также и в Москве. Размер инвестиций варьируется от 1 до 3 млн рублей за долю в коммунальной квартире с ремонтом или за часть помещения под отель. Такая схема инвестирования настолько пользуется популярностью, что частные компании создали уже более 150 объектов такого формата в СПб и около 100 в Москве и привлекли более 3 млрд рублей.
Организаторы такой гостиничной деятельности объясняют свою инициативу благородной целью «реновации» исторических центров Москвы и Санкт-Петербурга. Но не прикрывают ли они этими целями свое желание быстрой и не требующих больших вложений выгоды? Давайте посмотрим, что происходит с такими отелями после открытия.
Как только апарт-отели становятся частью гостиничной сферы и начинают принимать гостей, появляются первые трудности. Гости жалуются на некомфортные условия, маленькую площадь, отсутствие кухонной техники, климат в номере, уровень обслуживания и многое другое. Ведь частные компании забывают о том, что недостаточно просто организовать «спальное место». Нужно позаботиться об условиях для комфортного проживания, в котором множество нюансов.
О чем же заботятся частные компании вместо этого?
- Об экономии на пространстве. Чтобы максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, они нарушают нормы зонирования и создают номера 8-10 квадратных метров, в которых помещаются и кухня, и спальное место!
- Об экономии на закупке помещений или объектов под цели реконструкции. Самые низкие цены на коммунальные квартиры – те, которые располагаются в домах без капительного ремонта. Такие помещения и выбирают частные компании с целью экономии средств.
- Об экономии на капитальном ремонте. Чаще всего помещения требуют замены перекрытий, усиления несущих конструкций, работ по замене систем отопления, водоотведения и водопотребления, канализации, но частные компании игнорируют эту необходимость. В результате гость сталкивается с проблемами, связанными с горячей водой, запахами канализации, климатом в номере.
- Об экономии на текущем ремонте. Комфортный гостиничный номер должен обладать шумоизоляцией, системой вентиляции, кондиционером и хорошей сантехникой. Но это требует дополнительных вложений, на которые частные компании, как правило, не готовы.
- Об экономии на регистрации перепланировки. Чтобы не платить за техническую проверку и не тратить время на согласование перепланировки, частные компании производят строительство и ремонт, не оповещая соседей и органы местного самоуправления (как того требует жилищный кодекс). В лучшем случае гости сталкиваются с жалобами и недовольством соседей. В худшем – теряют оплаченные за номер деньги и остаются без места проживания, так как нарушения кодекса приводят к судебным процессам и закрытию отеля.
- Об экономии на управлении и профессиональном менеджменте. В таких отелях сервису и обслуживанию уделяется наименьшее внимание, поэтому из-за экономии на сотрудниках или их квалификациях возникают спорные и конфликтные ситуации с гостями. Более того, в таких отелях отсутствует безопасность, которая положена по закону каждому гостю как обязательная услуга в гостиницах: пожарная безопасность, круглосуточная работа ресепшн, обслуживание и охрана.
Все эти факторы негативно влияют на отзывной рейтинг и репутацию таких отелей. Это, в свою очередь, приводит к демпингу цен, так как испорченная репутация напрямую влияет на спрос и гостевую привлекательность. Именно из-за не предоставления качественных гостиничных услуг менеджмент вынужден продавать по низким ценам, давать большие скидки, чтобы получить какую-либо долю рынка и выдержать доходность.
При создании гостиничной недвижимости и привлечении инвестиций в строительство, важно не забывать, что итогом создания такого инвестиционного продукта должен стать объект гостеприимства, целью которого становится размещение гостей с комфортом и уютом, поэтому качество является приоритетом! Оптимизируя расходы на ключевых факторах с целью повышения прибыли, некоторые компании создают негативный фон и отрицательную динамику спроса всей гостиничной индустрии РФ.
***Статья создана с использованием аналитических данных о рейтингах сетей апартаментов и студий в центре Санкт-Петербурга и Москвы, была проведена техническая проверка ряда объектов на соответствие норм строительства (СанПин и Снипы) специалистами государственной экспертизы в сфере по надзору за строительством.