Рынок инвестиций в России проходит сложный период адаптации к новым реалиям. Планомерная политика Центрального Банка по снижению ключевой ставки дала свои плоды — с одной стороны сейчас страна переживает период самых низких ставок по ипотечным кредитам, а с другой же ставки доходности по депозитам или облигации ФЗ уже не приносят того дохода, к которому привыкли многие инвесторы.
Россияне до сих пор считают вложения в недвижимость одним из самых надёжных методов инвестиций, но структурные изменения рынка, обусловленные пандемией COVID-19 и последовавшим экономическим кризисом, вносят свои корректировки в стратегии многих инвесторов.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге отмечает, что снижение в 2020 г. ключевой ставки ЦБ до рекордно низкого уровня (4,25%) и последующее уменьшение доходности финансовых инструментов с фиксированным доходом сделали еще более привлекательными вложения в недвижимость. В Colliers ожидают, что в 2021 г. интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками.
Рынок жилой недвижимости
Рынок строительства жилой недвижимости оказался в непростых условиях из-за перехода на проектное финансирование и снижения спроса из-за пандемии, однако программа льготной ипотеки стала драйвером роста этого сегмента. Ипотечный бум помог банкам в 2020 году выдать ипотечных кредитов более чем на 1 трл. рублей. Однако, качество возводимого жилья в Санкт-Петербурге вызывает вопросы у многих архитекторов и урбанистов, а темпы развития транспортной и социальной инфраструктуры не успевают за темпами строительства самого жилья. Эти факторы в дальнейшем могут отрицательно влиять на ликвидность жилой недвижимости массового сегмента.
Рынок складской недвижимости
Нарушение цепочек глобальных поставок из-за пандемии COVID-19 отрицательно сказалось на этом сегменте, сниженная активность в морских портах и аэропортах повлекла за собой простои крупных логистических центров. Это сказалось на замедлении ввода в эксплуатацию новых складских площадей и росте спроса. С другой стороны, позитивное влияние на рынок складской недвижимости оказывает бурный рост крупных онлайн-маркетплейсов, увеличение оборота которых привело к совершению нескольких крупных сделок в этом сегменте.
В среднем по отрасли рентабельность данного типа недвижимости варьируется в районе 10-12% годовых. Аналитическая компания Knight Frank прогнозирует высокий спрос на складскую недвижимость в крупных городах РФ, а долю вакантных площадей оценивает на уровне всего 2,3 — 2,5%.
Рынок гостиничной недвижимости
Аналитики JLL прогнозируют, что восстановление спроса в этом сегменте можно ожидать через 12-18 месяцев после начала кризиса, что приходится на пик туристического сезона 2021 года. Наиболее значительное восстановление спроса ожидается в высоком и среднем ценовых сегментах.
Успех вакцины Спутник-V в России и глобальная вакцинация в мире может сократить общее время действия ограничений, а этапы программы «кэшбэка» от Ростуризма дополнительно стимулируют рынок внутренних путешествий.
Некоторые гостиничные операторы, не смотря на тяжелую ситуацию в отрасли, предлагают инвесторам привлекательные решения по управлению объектами с конкурентоспособной даже по сравнению с другими сегментами доходностью до 12% годовых.
Стоит отметить, что на рынке Петербурга стали появляется гибридные форматы девелопмента. Такие проекты включают в себя коммерческую недвижимость, популярный сейчас формат апартаментов, а также гостиничный комплекс. Такой подход позволяет предлагать гостям различные продукты – как классический посуточный формат проживания, так и продолжительную аренду. Более гибкая финансовая модель позволяет предлагать инвесторам лучшие условия по доходности и управлению.
Итоги
По итогам 2020 года можно сделать выводы, что складская недвижимость показала устойчивый рост в этом году. В остальных сегментах дела обстоят примерно на одном уровне. Рынок жилой недвижимости ответил на спрос, рожденный ипотечным бумом, значительным повышением средней цены квадратного метра. Гостиничный бизнес из крутого пике переходит к восстановлению, о чем говорят прогнозы почти всех аналитических агентств, но на это ему потребуется время. Но и сейчас в каждом из сегментов есть привлекательные форматы и интересные предложения. Кроме учета рыночных факторов важно выбрать качественного девелопера и оператора, проект которого соответствует актуальным трендам в недвижимости, а подход к управлению и отчетности не имеет подводных камней для инвесторов.